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李宇嘉:房地产金融政策如何兼顾调控稳定和短期纾困?

来源:http://www.pjxuewen.com   加入日期:2020-03-13 04:09    点击量:

  作为短期刺激经济的手段”。笔者注意到,央行作出上述强调,触发因素就是,金融政策出现了“松绑”的迹象。比如,5年期以上LPR下行5个基点,多地公积金贷款首付比例下调,重启二套房公积金贷款,有的(甚至是大行)下调非限购地区商业性按揭贷款首付(从30%降至20%),有的地方政府督促

  5年期LPR下降,加之这段时间央行密集通过逆回购、MLF等向市场投放低成本流动性,市场资金面充裕,客观上利好地产。另外,近期召开的相关会议先后明确,努力实现今年经济社会发展目标任务;稳健的货币政策更加灵活适度,用好已有金融支持政策,适时出台新的政策措施等。在此背景下,各地都发布了重点项目建设计划,以缓解疫情冲击,而地产又是各地比较重视的行业。总之,以上这些给市场传达了这样的信号,即包括地产在内的信贷投放可能会放量。

  作为攸关楼市调控最重要的监管部门,央行实时表态和澄清,是对“房住不炒”一以贯之的强调,也是对“稳定调控”与“短期纾困”逻辑关系的明晰。更重要的是,疫情影响的范围很大,影响时滞在拉长,不仅今年宏观经济各项指标面临压力,而且上下游产业链、需求和供给,都受到了冲击。因此,作为宏观调控的金融政策,必须要平衡好“稳增长”和“防风险”的关系。综合以上分析,地产行业的融资政策,自然要在多重目标下做平衡。

  笔者认为,“纾困不刺激”,将是地产金融政策的主基调。首先,正如近期官方媒体发布的文章《“房住不炒”不应因疫情而变化》所言,房地产企业和从业人员受疫情影响出现困难,其实与旅游、住宿、会展、文娱、影视、餐饮等诸多行业是一样的,需要进行纾困。哪些企业和从业人员受到冲击,就对其进行定向疏解困难。比如,疫情期间贷款偿还、利息支付的履约,可以延期;比如,住建部表示,2020年6月30日前,公积金贷款不能正常还款,不作逾期处理等。

  但是,纾困是基于行业、企业、从业人员遭受疫情冲击的正常疏解,也是基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑。疫情冲击下,地产施工、售楼处全部按下了“暂停键”。2月10日以后,尽管复工复产渐进开启,但复工的重点还是疫情防控相关行业、国计民生行业。

  根据笔者调研,目前热点城市售楼处开放率在80%左右,但很多非热点城市开放率在50%以下。即便售楼处开放了,基于各地政府不鼓励大家外出和集聚,很多人群对于外出还有恐惧情绪,商品房销售也比较惨淡。中泰证券统计,2月16日-22日40个重点城市新房销售同比下滑85%。销售一旦受到明显冲击,开发商资金链就存在压力,这对于上下游来说压力巨大。

  房地产及上下游产业链条长,吸纳大量就业人口。2018年,建筑业吸纳农民工约为5360万人,也是农民工最集中的就业领域。从地产复工来看,施工工地复工率,明显要比售楼处复工率要低,很大程度上,这是由于终端商品房销售不畅,倒逼开发商缩减资金支出所致。施工工地复工难,不仅农民工就业会受到冲击,而且围绕地产施工的整个物流产业链,比如建材、水泥、玻璃、装饰装潢、工程安装等,都会承压,这些行业也是包括农民工在内的就业集中地。

  因此,金融对地产企业的纾困,除了基于行业受疫情冲击外,还有恢复地产上中下游资金链循环,助推国民经济相关行业复产复工,以及“六稳”之首的“稳就业”方面的考虑。此次疫情下,劳动力密集行业受到冲击,就业人群收入会受到影响,资金面宽裕、5年期LPR下调,也正是为了驱动降低按揭利率,缓解月供负担压力,缓解市场对地产前景的悲观预期。但是,地产金融政策调整,底线也就在这里了,不会在需求端出台加杠杆的政策。

  不久前,央行辟谣了调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷考核的传言,意味着银行信贷、信托贷款、债券发行规模或占比考核不变,资金流入地产仍受限。比如,新增信贷中地产投放不超过40%,债券只能借新还旧,地产信托不能投入土地融资,地产信托余额不能超过2019年年中规模等。近日,银保监会媒体通气会上,银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企表示,房地产金融政策没有调整和改变,仍然是“一城一策”。这意味着,2016-2018年布局的地产金融杠杆限制不变。总之,既有的政策内可以做腾挪(比如非限购城市按揭从30%降至20%),从而兼顾了“政策稳定”和“短期纾困”。

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