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疫情下的地产中介:门店按下暂停键数字化成新趋势

来源:http://www.pjxuewen.com   加入日期:2020-03-08 09:50    点击量:

  从春节放假以来,北京链家青塔大区假日风景西门店的租赁经纪人杨静云一直在家上班。杨静云对钛媒体表示,过年期间由于疫情防控,客户看好的小区封闭,禁止经纪人与外来客户拜访,所以无法完成线月下旬开始,就有多个城市的中介门店暂停营业。1月27日,杭州要求各房地产开发项目售楼现场、房产经纪机构门店、房产估价机构经营场所,在2月8日之前一律暂停营业;北京房地产中介行业协会也曾在1月底发布倡议,2月9日24时前暂停经纪门店经营活动。实际上,由于突发的疫情,房地产市场整体受挫,而房产中介们也被殃及。除了经纪公司现金流的压力, 房产中介最担心的还是离职率的攀升。一位业内人士向钛媒体表示,超70%的房产经纪机构(店东和品牌)认为此次疫情叠加春节假期,激化交易停摆、收入显著减少与门店租金和人工成本的刚性支出的矛盾,现金流短缺,同时市场低迷,人员大量向其他行业流失,经纪人的招聘难度增大。贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的调查报告也显示,在无交易状态下,三成中介机构现有资金撑不住2个月,七成明确表示撑不过半年,八成经纪公司处境艰难。

  “当前因为武汉疫情原因,只能在家办公”,陈进魁是武汉德佑的一名店东,疫情蔓延后公司在职员工96名不得不在家居家隔离。根据贝壳研究院的监测,年初新房销售下滑明显。贝壳研究院重点监测的20城2020年春节假期结束后的七天内新房销售套数由2019年的1.5万余套的水平降至800余套。同时,2020年1月重点城市二手房市场成交量大幅减少,新增需求与供给均大幅回落,房源成交周期进一步拉长,北京二手房买卖双方成交周期分别达到129天和94天,均达到历史的高点。同时,贝壳研究院方面对钛媒体透露,1月份链家18城二手房成交量环比下降38%。2019年春节所在月份2月比1月成交量环比下降是29.8%,,意味着今年春节所在月份的成交量降幅明显比去年扩大。

  新冠疫情对全国房地产市场销售的影响预测 来源:贝壳研究院以北京的二手房市场为例,钛媒体了解到,2020年1-2月北京二手房网签量约11852套,同比下降28.5%。2月北京二手房网签量约3298套,环比下降61.4%,同比下降45.9%。1-2月北京链家二手房实时成交量同比下降约57.8%。受新冠肺炎疫情影响,二手中介机构暂停对外营业,客户看房热情减弱,整个市场几乎陷入成交冰冻期,均价亦难维持上行趋势,2月二手房成交均价54342元/平,环比下跌8.2%,同比下跌9.3%。而数据显示,业主端的情绪也比较低迷,2月新增房源挂牌均价环比下跌3.9%,调价中降价次数占比环比提高5.4个百分点至92%,成交周期环比拉长24天至153天,达到历史高位水平。此前,经过各地的调控,2018、2019年两年,房地产市场已进入到一个平稳期。但受春节假期叠加新型冠状病毒疫情影响,市场新增供需双降。根据贝壳找房提供的数据,2月北京新增房源量环比下降53.4%,新增客源量环比下降0.9%,新增带看量环比下降93.6%。而这样的市场环境对依仗线下的房产中介来说,无疑是灾难性的。半年前刚刚创业,陈进魁原本期待年后的小阳春可以让团队更进一步,但突如其来的疫情让他感到了不少压力。相比较房企,房产中介们债务压力与现金流压力小一些。不过,对他们而言,如何尽可能的减少人才流失,维持团队竞争力才是关键。陈进魁坦言,团队是有底薪制的薪资模式,以往传统的第一季度现金流就稍微会紧张,随后很快就能缓解。但如今的形势下,由于坚持给员工发放生活的基础保障,他的门店在未来1-2个月内现金流压力会比较大。日前,贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查。其中,受访专家主流判断一季度市场交易量将下滑,市场在疫情过后仍将持续低迷。而超70%的房产经纪机构(店东和品牌)认为此次疫情叠加春节假期,激化交易停摆、收入显著减少与门店租金和人工成本的刚性支出的矛盾,现金流短缺,同时市场低迷,人员大量向其他行业流失,经纪人的招聘难度增大。在无交易状态下,三成中介机构现有资金撑不住2个月,七成明确表示撑不过半年,八成经纪公司处境艰难。同时,经纪人作业受明显影响,八成经纪公司处境艰难。这份调查显示,接近九成经纪人开展业务受到明显影响,超六成认为其撑不过6个月,但从业时间越长,经纪人行业信心越充足。受到疫情波及,73%经纪人表示由于无法正常开展带看、匹配、撮合,担忧作业难度将增大,加之经纪人普遍为流动人口,67%经纪人表示回岗难度增大,因此超一半经纪人预期收入将显著减少,无交易情形下,约六成经纪人无法坚持半年。贝壳研究院首席分析师许小乐对钛媒体表示,房产经纪人的流失率本来就不低,特别是入职半年的年轻人。“疫情蔓延意味着半年没有多少收入,如果无法开单的话,经纪人的流失率会更高”。现金流吃紧、人员流失加剧,能否解决这个问题,是房产中介们存活下去的关键。

  吉祥亿家经纪人孙乾在等待了近三个月后,终于开了租赁业务的第一单。但与以往不同,孙乾这单租赁业务订单是在线上签约的。孙乾告诉钛媒体,这单的客户为了更好地照顾怀孕即将生产的老婆。由于疫情期间医院不让送外卖,客户想在医院附近租房照顾。当客户在业主群发布消息后,孙乾正好有一套合适的房源,客户了解房源基本信息后,当天便有了下单意向,由于出门不便,孙乾和客户不到一小时就完成了在线签约,签订电子合同,即时完成物业交割。“我刚入职经纪人这行也没多久,很多东西都不太会,前期其实也没太关注贝壳的线上化功能,觉得没啥用”,孙乾坦言,疫情爆发后,为了尽快开单,自己开始在贝壳经纪学院线上网课进行学习,在充分了解在线签约流程后,这个功能竟然在两天内就被孙乾派上了用场。“现阶段也是房产经纪公司难能可贵的窗口期”。许小乐在接受钛媒体采访时表示,调整营销节奏,创新发展的最好时机。疫情期间,很多房地产产业链的玩家都开始尝试到线上渠道销售,打起了“无接触售房”的噱头:

  目前,各大房企纷纷推出线上售楼处、直播看房、特价优惠等措施。包括恒大、富力、万科、碧桂园、融创、美的置业、佳兆业、龙湖、保利、阳光城000671股吧)等多家头部房企,都通过线上售楼处开启线上优惠促销。一直做实物电商的淘宝也为全国近百个城市的5000多位房地产置业顾问开通渠道,帮助他们在淘宝直播上“云卖房”。2月18日,贝壳找房针对新房业务,正式推出涵盖VR看房、VR带看、在线认购、无理由退房、在线退款、交易可视化等多个功能的“VR售楼部”,为购房者提供看房、选房、认购的一站式线日,融创御河宸院成为全国首个VR售楼部开售的先行者。作为西安2020年第一个开盘项目,在62个小时内,项目累计带看5766组,认筹2136套,最终,实现了开盘8分16秒认购1068套的销售记录。

  事实上,此前行业的线上化速度过慢,行业线上营销仅作为简单展示,极度依赖线下实地看房、定房,线上的价值并没有得到充分挖掘。以二手房交易为例。二手房交易从签约到过户,要历经10余个关键环节,提交20多种材料,涉及买卖方、经纪方、交易人员、房管局、税务局、银行、物业等多个角色和组织,全国平均办理周期长达60天。交易过程中事项复杂、进度信息不透明、资金安全风险高是普遍问题。显然,如果单纯的按照传统的购房交易流程,在当前的形势下,行业很难在短时间内恢复元气,也无法满足用户的购房需求。孙乾对钛媒体表示,不光是中介机构,过去开发商不太重视线上这一块,互动少,还存在假房源等问题,线上售楼处效果没有实现。“这次疫情影响,让开发商、中介都走上线上,产生了类似新零售的新模式,给开发商营销费用带来一定节约。”客观的说,无论买房还是租赁,线下都是必不可少的环节。但疫情之下,也倒逼企业们重新审视线上化的价值。“贝壳始终认为,房产经纪服务行业的线上化、互联网化,是未来不可阻挡的方向。”许小乐认为,如今简单的线上化肯定是不够的,实现居住服务行业的数字化,包括物的数字化、人的数字化和流程的数字化,才应该是行业努力的方向。

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